Ипотечные каникулы: как казахстанцам получить кредитную передышку

Автор статьи: Рустам Хашимов

Последняя редакция 31 января 2023

Время на прочтение 11 минут

Просмотров 1 348

Все люди делятся на две категории. Одни живут строго по средствам и никогда не залезают в долги. Другие регулярно прибегают к посторонней финансовой помощи. Конечно, жить без кредитов намного спокойнее — когда никому не должен, то не от кого и прятаться. Однако и обойтись без заемных денег можно далеко не всегда. Особенно если речь идет о крупной покупке.

Такой, например, как автомобиль и, тем более, недвижимость: квартира, дом, дача. Для таких покупок и предназначены ипотечные кредиты. А в тяжелой ситуации, когда платить нечем — и ипотечные каникулы.

Окружающий нас современный мир непредсказуем. Годами выстраивающиеся бизнесы рушатся, налаженная размеренная жизнь может в любой момент измениться. Сделанные же долги при этом никуда не исчезают, их надо возвращать.

Что же делать, если долг висит дамокловым мечом, а платить по нему решительно нечем? Можно попытаться отправиться на ипотечные каникулы. Что это такое и как их оформить — рассказываем в нашей статье.

Какие бывают каникулы?

Для начала определимся с терминами. Существуют каникулы кредитные и ипотечные. И те и другие означают возможность для заемщика на некоторое время приостановить обслуживание своего долга перед кредитной организацией. Но кредитные каникулы могут распространяться на любые виды потребительских займов, а ипотечные — только на те, которые выданы на покупку недвижимости.

Но главное различие между этими видами каникул в Казахстане заключается в следующем. Возможность уйти на кредитные каникулы была официально предоставлена заемщикам государством весной 2020 года. А вот ипотечные каникулы нормативными актами у нас в стране не регулируются. Другими словами, банки сами решают — готовы они пойти навстречу должнику или нет.

Вообще подход к вопросу о предоставлении кредитных (в том числе и ипотечных) каникул может быть двух вариантов:

• государство закрепляет такую возможность на законодательном уровне и подробно прописывает ее механизм. Остальным участникам рынка остается принимать правила;
• государство переводит решение этого вопроса в плоскость отношений между самим банком-кредитором и его клиентом-должником.

Международный опыт

В России закон, официально вводящий ипотечные каникулы, появился в 2019 году. До этого ситуация была такая же, как и сейчас в Казахстане — коммерческие банки самостоятельно могли решить вопрос с конкретным заемщиком, если, конечно, хотели.

Закон в России был принят в мае, а вступил в действие в августе. В нем прописана возможность для тех граждан, кто оказался в сложной финансовой ситуации, отложить на несколько месяцев обслуживание своего долга за приобретенную недвижимость.

Длину каникул определяет сам клиент, но она в любом случае не может быть больше шести месяцев. Предполагается, что полугода должно хватить, чтобы человек либо восстановил свои доходы, либо нашел другое финансовое решение для погашения долгов.

Эта мера оказалась очень востребованной в России во время пандемии. В мае 2021 года тогдашний первый зампред Центробанка РФ Сергей Швецов оценивал число граждан, которые смогли воспользоваться ипотечными каникулами в 2 млн человек.

В законе четко сформулированы условия, которым должен соответствовать заемщик, чтобы претендовать на получение отсрочки:

• в ипотеку приобретено единственное жилье заемщика;
• размер кредита укладывается в установленные рамки (до 15 млн рублей);
• условия договора прежде не менялись по требованию заемщика;
• причина, из-за которой доходы заемщика резко сократились — уважительная.

Какая именно причина считается уважительной — тоже изложено в законе:

• у клиента банка должен появиться новый ребенок (или дети);
• или он должен находиться на больничном более двух месяцев;
• или его должны официально признать инвалидом I или II группы;
• или его средний доход за два последних месяца упал минимум на 30%.

Любую из этих причин необходимо подтвердить документально: свидетельством о рождении, выпиской из реестра безработных, справкой из медучреждения или от работодателя, в том числе бывшего.

Зато, если такие данные подтверждены и документы оформлены правильно — банк не имеет права отказать в предоставлении каникул. Более того, если от кредитной организации не следует письменного отказа, каникулы считаются одобренными.

Как получить ипотечные каникулы в 2022 году?

Сказать, что государством не предпринимаются никакие действия, чтобы защитить права ипотечников, все-таки нельзя. С 2015 года было сделано немало. Так, был установлен предельный срок исковой давности по ипотечным займам. Он равен пяти годам.

До введения этой нормы банки, по сути, могли обратиться за истребованием кредита (а заодно и набежавших пеней, штрафов, процентов и процентов на проценты) фактически в любое время. Также в стране была введена норма, согласно которой пени и штрафы по просроченному кредиту начислялись только до 180 дней.

Тем не менее, как уже было сказано, в Казахстане нет закрепленной на законодательном уровне обязанности банка предоставлять ипотечные каникулы. Также нет четкого набора критериев, которые помогали бы человеку понять, что он имеет право на каникулы. По сути, каждый банк-кредитор сам устанавливает набор причин и доказательств, которые он посчитает убедительными.

Что же в подобной ситуации делать заемщику? В любом случае, если ситуация действительно безвыходная — следует обратиться в банк. Но до этого, конечно, необходимо тщательно подготовиться. И сделать это надо с профессиональным юристом. Он поможет составить обращение, подготовит список необходимых документов. Более того, он может отправиться с клиентом непосредственно в банк, чтобы подать заявление. А потом участвовать в его рассмотрении.

Согласно закону «О банках и банковской деятельности в Республике Казахстан» от 31.08.1995 № 2444 в течение 20 дней после того, как заемщик допустил первую просрочку, он должен уведомить об этом банк. А в течение 30 дней — обратиться в банк с письменным заявление об ухудшении финансового положения, отсутствии возможности обслуживать заем и предложением вариантов выхода из ситуации.

То есть это может быть не только обращение за каникулами, но и пересмотр, например, графика платежа (чтобы платить меньше, пусть и дольше), и даже предложение к банку простить долг. Впрочем, последний вариант из области фантастики. Еще раз напоминаем, что банк не обязан соглашаться на изменение условия кредита. Однако он должен в течение 15 дней направить заемщику ответ с согласием либо обоснованный отказ.

Следует помнить и вот еще о каком моменте. Каникулы — это не благотворительность. Даже в случае их одобрения вы лишь отодвигаете срок погашения кредита, ставите его на паузу. После истечения срока каникул кредит все равно придется отдавать.

Ухудшится ли кредитная история?

Информация о предоставлении ипотечных каникулах будет внесена банком в кредитную историю клиента. Однако внесена — не значит, что запись историю ухудшит. Попытка договориться об изменении условий платежа, тем более в силу объективных причин — это вполне добросовестное и ответственное поведение заемщика. Вы не пытаетесь скрыться и уклониться от исполнения взятых на себя обязательств, а наоборот — ищете пути решения.

Другое дело, если условия каникул окажутся вами нарушенными. Вот в этом случае ваш кредитный рейтинг пострадает. А это, разумеется, скажется на дальнейших возможностях кредитоваться.

Если банк отказал в каникулах

На то, чтобы добровольно урегулировать задолженность в досудебном порядке с банком у должника есть 45 дней. До этого времени банк не имеет права обращаться в суд. Если банк и заемщик не пришли к общему мнению и предложения сторон друг друга не устроили, заемщик в течение 15 дней с даты получения решения банка вправе обратиться в Агентство по регулированию и развитию финансового рынка. При этом он должен сообщить о таком решении кредитору.

Также заемщик может сам продать залоговое жильё. Кстати, по принятому 31.12.21 закону, если размер долга составляет менее 15% от стоимости залога, а срок просрочки меньше 6 месяцев, суд откажет банку в реализации залогового жилья. По новому законодательству банк обязан предоставить ипотечнику право самостоятельной реализации залога. На это ему дается три месяца. Если за это время заемщик не успел продать свою недвижимость, в дело вступит банк.

Но независимо от того, кто в итоге будет реализовывать заложенное жилье, его минимальная цена продажи должна быть не меньше 75% от оценочной стоимости (раньше было не ниже 50%).

При этом в торгах на недвижимость не смогут участвовать:

• залогодержатель, его работники, дочерние организации и другие аффилированные лица;
• юридическое лицо, если вторым участником торгов является его работник или его учредитель;
• физическое лицо, если вторым участником торгов является его близкий родственник, супруг (супруга);
• судебные исполнители и судьи, вынесшие решение по данному исполнительному производству;
• оценщик, оценивший имущество, а также их близкие родственники, супруг (супруга);
• сам должник.

Автор статьи Рустам Хашимов

Публикаций 23

Об авторе

Эксперт в области банкротства. Является действующим арбитражным управляющим с 2015 года. Публикации Рустама размещены в различных экспертных изданиях и СМИ. Активный участник конференций, семинаров и обсуждений внесения правок в действующее законодательство РК по банкротству.

Статьи по теме

Популярные статьи